Antes de firmar, verifica la identidad del arrendador, la vivienda y sus anexos, la duración real con las prórrogas legales, la renta, la fianza, las garantías y el reparto de gastos. Si se pacta actualización anual, desde el 8 de octubre de 2026 la fórmula contractual queda limitada por el IRAV y, para las anualidades hasta el 31 de diciembre de 2027, por el 2 % cuando este sea menor. La etiqueta de temporada no define por sí sola el contrato; los hechos determinan la normativa aplicable.
Identidad de las partes y descripción de la vivienda
Comprueba la identidad de quien arrienda y el título que le permite hacerlo. Si actúa un representante, pide que quede acreditada su facultad. Solicita una nota simple del Registro de la Propiedad para confirmar la titularidad y las cargas. La dirección debe completarse con garaje, trastero, muebles y cualquier elemento incluido. Un inventario con fotografías fechadas reduce discusiones posteriores sobre estado y desperfectos.
El contrato debe reflejar el destino de vivienda habitual cuando ese sea el uso real. Los arrendamientos de temporada o de uso distinto siguen un marco contractual diferente; la etiqueta no decide por sí sola la naturaleza si los hechos cuentan otra historia.
Duración, prórrogas y salida
La duración se pacta, pero la LAU impone prórrogas obligatorias en arrendamientos de vivienda. El artículo 9.1 establece una prórroga por plazos anuales hasta un mínimo de cinco años, o de siete años si el arrendador es persona jurídica, salvo que el arrendatario comunique su voluntad de no renovar con treinta días de antelación. Transcurrido ese plazo, el artículo 10.1 prevé una prórroga tácita por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, con preaviso del arrendador de cuatro meses y del arrendatario de dos meses.
Anota la fecha de inicio, la puesta a disposición de la vivienda y el canal de notificación. Una cláusula clara sirve poco si después las comunicaciones importantes se envían por un medio que no permite demostrar su recepción.
Renta, actualización, fianza y otros gastos
La fianza legal en metálico es de una mensualidad de renta (LAU art. 36.1). Las partes pueden pactar garantías adicionales, pero en vivienda el límite es de dos mensualidades de renta (LAU art. 36.5). La renta solo se actualiza en la fecha de cada anualidad y, si no hay pacto expreso, no se actualiza. Desde el 8 de octubre de 2026, se aplica el índice o metodología pactados; si el pacto no concreta ninguno, se usa el IRAV del INE. En todo caso, el IRAV es el límite máximo y, para anualidades hasta el 31 de diciembre de 2027, el incremento queda además limitado al 2 % cuando este sea menor.
Evita pagos sin recibo o conceptos ambiguos. Deja por escrito cuenta de pago, fecha, importe y tratamiento de cada gasto. Si se entrega una reserva antes del contrato, debe quedar claro qué ocurre si una de las partes no firma.
- Importe de renta y día de pago.
- Sistema de actualización y momento en que puede aplicarse.
- Fianza legal, garantía adicional y destino de cada cantidad.
- Suministros, comunidad, tributos y pequeñas reparaciones.
Cláusulas clave y límites legales
La tabla siguiente resume los márgenes que la ley permite en los aspectos más sensibles del contrato. No toda cláusula escrita es necesariamente válida ni produce el efecto que su redacción afirma. La posición de consumidor, la naturaleza de la vivienda y la normativa imperativa pueden limitar la libertad contractual.
| Cláusula | Norma imperativa | Qué se puede pactar |
|---|---|---|
| Duración | Prórroga obligatoria hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) salvo renuncia del arrendatario con 30 días de antelación (LAU art. 9.1). Prórroga tácita hasta 3 años más con preaviso de 4 meses (arrendador) o 2 meses (arrendatario) (LAU art. 10.1). | Plazo inicial inferior, pero siempre con las prórrogas legales. Cabe pactar una duración superior o renunciar a la prórroga tácita. |
| Actualización de renta | Solo en la fecha de cada anualidad y únicamente si hay pacto expreso. La fórmula pactada queda limitada por el IRAV; si el pacto no fija índice ni metodología, se aplica el IRAV (LAU art. 18.1). Para anualidades hasta el 31/12/2027, el incremento no puede superar el 2 % cuando este sea menor. | Puede pactarse un índice o método de actualización, pero el resultado no puede superar el IRAV ni, durante el régimen extraordinario, el 2 %. |
| Fianza | Una mensualidad de renta en metálico para vivienda (LAU art. 36.1). Durante los 5 (o 7) primeros años no se actualiza (LAU art. 36.2). | No se puede exigir una fianza superior a la legal. Cabe pactar su actualización tras el periodo de prórroga obligatoria. |
| Garantías adicionales | Límite de dos mensualidades de renta en vivienda (LAU art. 36.5). | Se pueden pactar garantías como aval o depósito, pero sin superar ese tope. Cualquier exceso sería nulo. |
| Naturaleza del contrato | La calificación como vivienda o temporada depende del uso real, no de la etiqueta. La LAU protege el arrendamiento de vivienda habitual. | Las partes pueden acordar el destino, pero si los hechos demuestran vivienda habitual, se aplica la normativa imperativa de la LAU. |
Ejemplo práctico
María alquila un piso a una sociedad limitada por 800 €/mes. El contrato inicial es de un año y se prorrogará obligatoriamente hasta siete años, salvo que María comunique su voluntad de no renovar con la antelación legal. La fianza es de 800 € y pactan una garantía adicional de 1.600 €. La cláusula de actualización remite al IPC: al llegar la anualidad deben calcular el IPC pactado y compararlo con el IRAV y, si la anualidad cae antes del 1 de enero de 2028, con el límite extraordinario del 2 %. Solo podrá exigirse el menor resultado desde el mes siguiente a la notificación escrita.
Fuentes primarias consultadas
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 9.1artículo 9.1Prórroga obligatoria por plazos anuales hasta un mínimo de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, salvo aviso del arrendatario con treinta días de antelación.Consultado el 20 de septiembre de 2026.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 10.1artículo 10.1Prórroga tácita obligatoria por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, con aviso del arrendador de cuatro meses y del arrendatario de dos meses.Consultado el 20 de septiembre de 2026.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 18.1artículo 18.1Pacto expreso, aplicación subsidiaria del IRAV, límite máximo por IRAV y exigibilidad desde el mes siguiente a la notificación.Consultado el 24 de octubre de 2026.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 36.1 y 36.5artículos 36.1 y 36.5Fianza en metálico de una mensualidad en vivienda; límite de dos mensualidades de renta para garantías adicionales.Consultado el 20 de septiembre de 2026.
- Ley 12/2023, disposición transitoria cuartadisposición transitoria cuartaExtiende el límite del artículo 18.1 LAU a los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023.Consultado el 24 de octubre de 2026.
- Real Decreto-ley 29/2026, artículo 3 y disposición final sextaartículo 3 y disposición final sextaReforma del régimen de actualización y límite extraordinario del 2 % para anualidades hasta el 31 de diciembre de 2027.Consultado el 24 de octubre de 2026.
- Instituto Nacional de Estadística — IRAVPublicación oficial del índice de referencia para la actualización anual de arrendamientos de vivienda.Consultado el 24 de octubre de 2026.
Carla Morales
Abogada civil y mercantil. Revisa personalmente las guías publicadas en Trámites Jurídicos.