Cuando una propiedad se divide, el usufructuario tiene el derecho a usar y disfrutar del bien con la obligación de conservarlo (Código Civil, art. 467). Puede arrendarlo o ceder su derecho si el título lo permite (art. 480). El nudo propietario conserva la titularidad y puede vender la nuda propiedad, pero nunca alterar el bien ni desalojar al usufructuario sin causa legal (art. 489). Los detalles concretos los determina el título constitutivo (art. 470).
Usufructo: definición y derechos principales
El usufructo es el derecho real a usar y disfrutar de cosa ajena, manteniendo su forma y sustancia (Código Civil, art. 467). Se constituye por ley, testamento, contrato o usucapión (art. 468).
También puede recaer sobre frutos o sobre una parte del bien (art. 469). El alcance concreto de los derechos y deberes se fija en el título constitutivo (art. 470).
- El usufructuario puede arrendar la vivienda o ceder su usufructo a un tercero, salvo que el título lo prohíba (art. 480).
- Debe conservar la cosa según su estado, sin alterarla, y devolverla al terminar el usufructo (art. 467).
Lo que puede hacer el nudo propietario
Puede vender la propiedad entera (nuda propiedad) sin necesidad de consentimiento del usufructuario, pero el comprador adquiere el bien con el usufructo ajeno (art. 489).
No puede alterar ni deteriorar el bien mientras dure el usufructo (art. 489). Si lo hiciera, el usufructuario podría exigir el cese o reclamar daños.
Cuando el vendedor o donante se reserva el usufructo, se aplican reglas especiales sobre la conservación (art. 492).
Tabla comparativa: usufructuario y nudo propietario
Estas diferencias resumen quién puede hacer qué con la vivienda o bien compartido.
| Aspecto | Usufructuario | Nudo propietario |
|---|---|---|
| Usar y disfrutar | Sí, con obligación de conservar | No, salvo que el usufructo termine |
| Enajenar su derecho | Sí, puede vender o ceder el usufructo (art. 480) | Sí, puede vender la nuda propiedad (art. 489) |
| Arrendar el bien | Sí, salvo prohibición en el título (art. 480) | No puede arrendar pues no tiene el uso (art. 489) |
| Alterar la sustancia | No debe hacerlo (art. 467) | No puede hacerlo mientras dure el usufructo (art. 489) |
| Obligación de conservar | Debe conservar la forma y sustancia (art. 467) | Debe respetar el usufructo, sin deteriorarlo |
Pasos para alquilar un piso con usufructo
- ¿El título permite alquilar? — Revisa el testamento, la escritura o la sentencia que creó el usufructo. Si hay prohibición expresa, no puedes alquilar. Si guarda silencio o lo autoriza, continúa (art. 470).
- ¿Perjudica la sustancia del inmueble? — El alquiler normal de una vivienda no suele dañar la sustancia. Si no hay obras que alteren la estructura, el artículo 480 te permite arrendar sin el consentimiento del nudo propietario.
- Define la duración del alquiler — El contrato no puede comprometerse más allá de la vigencia de tu usufructo. Si tu derecho es vitalicio, el arrendamiento se extinguirá al fallecer tú, salvo pacto que respete esa fecha.
- Notifica al nudo propietario — No es un requisito legal, pero evita conflictos. El nudo propietario no puede vetar el alquiler, aunque debe saberlo para proteger su posición futura.
- Redacta un contrato con transparencia — Indica que arriendas como usufructuario y que la plena propiedad no te corresponde. Así evitas malentendidos cuando el usufructo termine.
Ejemplo práctico: la viuda que alquila una habitación
María, de 68 años, enviuda en marzo de 2025. Su esposo le dejó el usufructo vitalicio del piso familiar; la nuda propiedad corresponde a sus dos hijos. María quiere alquilar una habitación a un estudiante para obtener un ingreso extra. Consulta el testamento y no hay prohibición de arrendar. Según el artículo 480 del Código Civil, puede firmar un contrato de arrendamiento, informando al inquilino de que ella es usufructuaria. Los hijos, como nudos propietarios, no pueden impedírselo porque el arrendamiento no altera la sustancia del piso. Podrían vender su nuda propiedad a un tercero, pero el comprador tendría que respetar el usufructo de María (art. 489).
Errores frecuentes cuando hay usufructo
- Pensar que el usufructuario no puede alquilar. Puede hacerlo salvo prohibición expresa en el título (art. 480).
- Creer que el nudo propietario puede echar al usufructuario. El usufructo es un derecho real que solo se extingue por las causas del artículo 513 del Código Civil. El nudo propietario no puede desahuciar.
- Desconocer que el usufructuario debe conservar la forma y sustancia. Si hace obras que alteran el inmueble, el nudo propietario puede exigir el cese (art. 467).
- Olvidar que el usufructo se puede vender o ceder. Tanto usufructuario como nudo propietario pueden transmitir su derecho, aunque el adquirente siempre respetará la otra parte (arts. 480 y 489).
Preguntas frecuentes sobre usufructo y nuda propiedad
¿Puedo vender mi nuda propiedad si hay un usufructuario en casa?
Sí. El nudo propietario puede vender la nuda propiedad sin consentimiento del usufructuario. El comprador adquiere el bien con el usufructo vigente (Código Civil, art. 489).
¿El usufructuario puede alquilar la vivienda aunque yo no esté de acuerdo?
Sí, siempre que el título constitutivo no lo prohíba y la actividad no deteriore el inmueble (art. 480). El nudo propietario no puede vetar el alquiler.
¿Qué ocurre si el usufructuario no cuida la casa?
El nudo propietario puede exigir que se respete la obligación de conservar la forma y sustancia (art. 467). Se valora caso por caso y, si hay daños graves, puede pedirse el cese o una indemnización.
¿Se puede extinguir el usufructo pactado de por vida?
Sí, el usufructo vitalicio se extingue con la muerte del usufructuario. También puede extinguirse si se renuncia o se consolida la propiedad en una sola persona.
¿Necesitas más seguridad jurídica?
La división de la propiedad en usufructo y nuda propiedad genera derechos firmes, pero también conflictos cuando los intereses chocan. La ley marca unos mínimos; el título constitutivo puede ampliarlos o limitarlos.
Si quieres alquilar, vender o proteger tu posición, contar con un análisis profesional evita sorpresas. Cada caso merece un diagnóstico concreto.
Fuentes primarias consultadas
- Código Civil, artículo 467artículo 467El usufructo da derecho a disfrutar con obligación de conservar la forma y la sustancia.Consultado el 24 de septiembre de 2026.
- Código Civil, artículo 468artículo 468Modos de constituir el usufructo: ley, voluntad y usucapión.Consultado el 24 de septiembre de 2026.
- Código Civil, artículo 469artículo 469Puede constituirse sobre frutos o sobre parte de la cosa.Consultado el 24 de septiembre de 2026.
- Código Civil, artículo 470artículo 470Derechos y obligaciones fijados por el título constitutivo.Consultado el 24 de septiembre de 2026.
- Código Civil, artículo 480artículo 480El usufructuario puede arrendar y enajenar su derecho de usufructo.Consultado el 24 de septiembre de 2026.
- Código Civil, artículo 489artículo 489El propietario puede enajenar los bienes, pero no alterarlos mientras dure el usufructo.Consultado el 24 de septiembre de 2026.
- Código Civil, artículo 492artículo 492Excepción para el vendedor o donante que se reserva el usufructo.Consultado el 24 de septiembre de 2026.
Carla Morales
Abogada civil y mercantil. Revisa personalmente las guías publicadas en Trámites Jurídicos.