La moratoria de desahucios 2026 ha experimentado importantes cambios tras el rechazo parlamentario del Real Decreto-ley 2/2026. Esta guía actualizada te explica exactamente qué ha cambiado, quién puede beneficiarse de la suspensión de desahucios y cómo solicitar la protección si te encuentras en situación de vulnerabilidad.
¿Qué es la Moratoria de Desahucios 2026?
La moratoria de desahucios es una medida de protección social que suspende los procedimientos de desahucio y lanzamientos de vivienda para personas y familias en situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional. La última prórroga, establecida por el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, extendía estas medidas hasta el 31 de diciembre de 2026 según el BOE-A-2025-26458.
Sin embargo, el panorama cambió drásticamente el pasado mes de febrero de 2026, cuando el Congreso de los Diputados rechazó la prórroga del denominado «escudo social», dejando miles de familias vulnerables en una situación de mayor incertidumbre jurídica.
¿Qué ha Cambiado en 2026? El Gran Tenedor vs. Pequeño Propietario
La principal novedad de 2026 es la diferenciación entre grandes tenedores y pequeños propietarios. Hasta ahora, la suspensión de desahucios se aplicaba de forma generalizada independientemente de quién fuera el propietario. La nueva normativa cambia radicalmente este escenario:
¿Quién es un Gran Tenedor?
Según la normativa vigente contenida en la Ley 37/2024 de medidas urgentes para la protección del derecho a la vivienda, se considera gran tenedor:
- Personas jurídicas (empresas, fondos de inversión, SOCIMIs)
- Personas físicas con 10 o más viviendas en propiedad
- Propietarios de 3 o más viviendas (según la última redacción del RDL 16/2025)
¿A Quién Sigue Protegiendo la Moratoria?
La suspensión de desahucios solo se mantiene cuando el arrendador es:
- Un gran tenedor (3 o más viviendas)
- Un fondo de inversión o «fondo buitre»
- Una persona jurídica
¿Quién Queda Excluido de la Moratoria?
Los pequeños propietarios (con 1 o 2 viviendas) ya no están sujetos a la suspensión automática de desahucios según el BOE-A-2026-2547. Esto significa que:
- Si tu casero tiene 1 o 2 pisos, el juez no puede paralizar automáticamente el desahucio
- El procedimiento seguirá su curso normal
- El propietario puede recuperar su vivienda mediante el procedimiento de desahucio ordinario
Requisitos para Acogerse a la Moratoria de Desahucios 2026
Para poder beneficiarte de la suspensión de desahucios (cuando el arrendador sea gran tenedor), debes cumplir todos los siguientes requisitos según el artículo 5 del Real Decreto-ley 16/2025:
1. Situación de Vulnerabilidad Económica
Debes acreditar al menos una de estas circunstancias:
- Estar en situación de desempleo
- Si eres empresario o profesional, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída de facturación de al menos el 40%
- Tener una renta familiar inferior a 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples)
- Ser víctima de violencia de género o terrorismo
2. Ausencia de Alternativa Habitacional
No debes tener otra vivienda disponible, ya sea en propiedad o en alquiler, que pueda satisfacer tus necesidades habitacionales. Esto incluye:
- No tener vivienda en propiedad
- No poder acceder a una vivienda de familiares cercanos
- No tener recursos económicos para acceder al alquiler de otra vivienda
3. Certificado de Vulnerabilidad
Debes obtener un certificado de situación de vulnerabilidad emitido por los servicios sociales de tu comunidad autónoma o ayuntamiento. Este certificado debe acreditar:
- Tu situación de vulnerabilidad económica
- La ausencia de alternativa habitacional
- La composición de tu unidad familiar
¿Cómo Solicitar la Suspensión del Desahucio?
Si cumples los requisitos y tu arrendador es gran tenedor, sigue estos pasos:
Paso 1: Solicita el Certificado de Vulnerabilidad
Acude a los servicios sociales de tu ayuntamiento o comunidad autónoma con esta documentación:
- DNI/NIE de todos los miembros de la unidad familiar
- Libro de familia o documento que acredite el parentesco
- Contrato de arrendamiento
- Certificado de empadronamiento colectivo
- Documentación acreditativa de la situación de vulnerabilidad (paro, ERTE, nóminas, etc.)
Paso 2: Comunica tu Situación al Juzgado
Una vez obtenido el certificado, debes presentarlo ante el juzgado que está tramitando el desahucio. El juez valorará:
- Si cumples los requisitos de vulnerabilidad
- Si existe alternativa habitacional
- Si el arrendador es gran tenedor
Paso 3: Espera la Resolución Judicial
El juzgado podrá acordar la suspensión del lanzamiento durante un periodo de hasta 6 meses, prorrogables por igual periodo hasta un máximo de 2 años, siempre que se mantengan las circunstancias de vulnerabilidad.
Compensación para los Propietarios
Un aspecto fundamental de la normativa es que los arrendadores que se ven afectados por la suspensión tienen derecho a una compensación económica según establece el Real Decreto-ley 16/2025:
- El plazo para solicitarla finaliza el 31 de enero de 2027
- La Administración debe responder en un plazo de 3 meses
- Si no hay respuesta en ese plazo, se entiende que la compensación ha sido concedida
Si eres propietario y te enfrentas a una situación de impago, te recomendamos consultar nuestra guía sobre el proceso de desahucio por impago para conocer todos tus derechos y opciones legales.
¿Qué Pasa si el Congreso no Aprueba la Prórroga?
El rechazo del Real Decreto-ley 2/2026 por parte del Congreso ha creado una situación de incertidumbre jurídica. Actualmente:
- La suspensión sigue vigente para grandes tenedores hasta el 31 de diciembre de 2026 (RDL 16/2025)
- Los pequeños propietarios quedan excluidos de la obligación de mantener al inquilino
- Se reactivan los desahucios para familias vulnerables cuando el casero tiene 1-2 viviendas
Esta situación afecta a más de 60.000 hogares que corren riesgo de desahucio según datos de organizaciones sociales como Oxfam Intermón.
Protección de Suministros Básicos
Además de la moratoria de desahucios, la normativa mantiene la prohibición de cortar suministros básicos (luz, agua, gas) a familias vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2026. Para acogerte a esta protección:
- Debes estar acogido al bono social eléctrico
- O acreditar que los gastos en suministros superan el 10% de los ingresos familiares
Preguntas Frecuentes sobre la Moratoria de Desahucios 2026
¿Hasta cuándo está vigente la moratoria de desahucios?
La suspensión de desahucios está prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2026, pero únicamente para grandes tenedores (3 o más viviendas) según el Real Decreto-ley 16/2025.
¿Puedo ser desahuciado si soy vulnerable y mi casero tiene solo una vivienda?
Sí. Tras el rechazo del escudo social por parte del Congreso, los pequeños propietarios (1-2 viviendas) pueden recuperar su inmueble mediante desahucio ordinario, incluso si el inquilino es vulnerable y carece de alternativa habitacional.
¿Cuánto tiempo se suspende el desahucio?
La suspensión puede ser de hasta 6 meses, prorrogables por igual periodo hasta un máximo de 2 años según el artículo 5.3 del Real Decreto-ley 16/2025.
¿El propietario recibe compensación por la suspensión?
Sí. Los arrendadores afectados pueden solicitar compensación económica a la Administración hasta el 31 de enero de 2027 si los servicios públicos no encuentran alternativa habitacional en un plazo de 3 meses.
¿Qué pasa si no consigo el certificado de vulnerabilidad?
Sin el certificado de los servicios sociales, no podrás acogerte a la moratoria de desahucios. Es recomendable consultar con un abogado especialista en derecho inmobiliario para explorar otras opciones legales disponibles en tu caso.
Conclusión: Un Escenario Jurídico Cambiante
La moratoria de desahucios 2026 ha sufrido modificaciones significativas que han reducido su alcance respecto a años anteriores. La distinción entre grandes tenedores y pequeños propietarios marca una diferencia crucial: mientras los primeros siguen obligados a mantener a inquilinos vulnerables sin alternativa habitacional, los segundos pueden recuperar sus viviendas mediante el procedimiento ordinario de desahucio.
Si te encuentras en riesgo de desahucio, es fundamental que actúes con rapidez:
- Verifiques si tu arrendador califica como gran tenedor (3+ viviendas)
- Solicites el certificado de vulnerabilidad cuanto antes ante servicios sociales
- Acudas al juzgado con toda la documentación necesaria
- Busques asesoramiento legal especializado en derecho inmobiliario
La situación normativa sigue evolucionando, por lo que te recomendamos estar atento a posibles cambios legislativos durante 2026. Recuerda que cada caso es particular y necesita un análisis individualizado. Para obtener ayuda personalizada sobre tu situación específica, no dudes en consultar con nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario y desahucios.
Fuentes consultadas:
- Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre – BOE-A-2025-26458
- Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero – BOE-A-2026-2547
- Ley 37/2024, de 19 de diciembre, de medidas urgentes para la protección del derecho a la vivienda