Si eres propietario y alquilas una vivienda habitual, hay una pregunta que ahora mismo se está repitiendo en Google y en las asesorías: qué reducción del alquiler puedes aplicar en la Renta 2026. Y la respuesta corta es esta: ya no siempre es el 60%.
Tras la reforma introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la reducción general para muchos nuevos contratos pasó al 50%, aunque puede subir al 60%, 70% o incluso 90% si se cumplen ciertos requisitos. Al mismo tiempo, los contratos anteriores a la entrada en vigor de esa ley conservan un régimen transitorio muy relevante.
Esto importa mucho porque un error aquí no es pequeño: puede cambiar de forma directa la base sobre la que tributas en IRPF. Y además, la propia ley deja claro que estas reducciones no se aplican igual si declaras tarde, si ocultas ingresos o si intentas encajar como alquiler de vivienda lo que en realidad es un alquiler turístico o de temporada mal planteado.
En esta guía te explico, sin rodeos, qué caseros mantienen el 60% en la Renta 2026, cuándo procede el 50%, el 70% o el 90%, qué dice exactamente el BOE y qué documentación conviene guardar si no quieres problemas con Hacienda.
Resumen rápido: qué reducción del alquiler puedes aplicar en 2026
Si solo quieres la respuesta directa para featured snippet, aquí la tienes:
- 60%: contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 26 de mayo de 2023, por aplicación del régimen transitorio.
- 50%: reducción general para muchos contratos nuevos de alquiler de vivienda habitual.
- 60% en contratos nuevos: cuando la vivienda haya sido rehabilitada en los dos años anteriores al contrato.
- 70%: en determinados supuestos, por ejemplo alquiler por primera vez en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años, o alquiler social / asequible incentivado.
- 90%: cuando, en zona de mercado residencial tensionado, el mismo arrendador firma un nuevo contrato rebajando la renta inicial en más de un 5% respecto del contrato anterior.
- No aplica igual en alquiler turístico ni en ingresos no declarados correctamente.
Tabla exprés: 50%, 60%, 70% o 90%
| Supuesto | Reducción | Clave práctica |
|---|---|---|
| Contrato de vivienda firmado antes del 26/05/2023 | 60% | Se mantiene por régimen transitorio |
| Contrato nuevo sin incentivo especial | 50% | Es la regla general tras la reforma |
| Vivienda rehabilitada en los 2 años previos | 60% | Debe cumplirse la definición legal de rehabilitación |
| Primer alquiler en zona tensionada a joven de 18 a 35 años | 70% | Solo en los casos previstos en la ley |
| Nuevo contrato con rebaja de renta > 5% en zona tensionada | 90% | Solo si lo firma el mismo arrendador y se cumplen todos los requisitos |
Qué ha cambiado en el BOE y por qué todo el mundo habla del 60%
El cambio nace de la reforma del artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, modificada por la Ley 12/2023. La lógica del legislador fue clara: dejar de dar una reducción plana del 60% a todos los alquileres de vivienda y premiar más los arrendamientos que rebajan precio o amplían oferta asequible.
La propia Ley 12/2023 explica en su preámbulo y en su modificación del IRPF que la reducción general en los nuevos contratos pasa al 50%, con posibilidades de subir al 60%, 70% o 90% si se dan circunstancias concretas. Es decir: el 60% ha dejado de ser la regla automática para los contratos nuevos.
Ahora bien, aquí está la parte que genera más búsquedas y más confusión: la misma reforma introdujo una disposición transitoria trigésima octava para los contratos antiguos. Esa disposición dice que a los rendimientos positivos derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 se les sigue aplicando la reducción prevista en la redacción anterior del artículo 23.2. Y como la ley entró en vigor el 26 de mayo de 2023, esa fecha se ha convertido en la frontera práctica.
En otras palabras: si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, el 60% sigue muy vivo. Si es posterior, ya no puedes dar por hecho esa reducción y tienes que mirar qué supuesto encaja realmente.
Qué contratos mantienen el 60% en la Renta 2026
La respuesta más útil para la mayoría de arrendadores es esta:
Mantienen la reducción del 60% los rendimientos netos positivos derivados de contratos de alquiler de vivienda celebrados antes del 26 de mayo de 2023, siempre que estemos ante un verdadero arrendamiento de vivienda y no ante otro uso distinto.
Esto no sale de un rumor ni de una nota de prensa. Sale del BOE: la disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF, introducida por la Ley 12/2023, remite a la redacción anterior del artículo 23.2 para esos contratos previos.
¿Significa eso que todo contrato antiguo tiene blindado el 60% pase lo que pase? No exactamente. Debes poder defender al menos estas tres ideas:
- Que el contrato es realmente de arrendamiento de vivienda.
- Que el rendimiento es neto positivo y está correctamente calculado.
- Que lo declaras bien y a tiempo, porque la ley limita las reducciones si hay ingresos ocultos o gastos mal deducidos detectados en comprobación.
Si además tienes dudas sobre si tu contrato está bien estructurado, te conviene revisar esta guía sobre trámites legales para alquilar una vivienda en España y, si el caso es más delicado, pedir revisión profesional antes de presentar la renta.
Cuándo se aplica el 50%, 60%, 70% o 90% en contratos nuevos
1. Reducción del 50%: la nueva regla general
Para muchos contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción base ya no es el 60%, sino el 50%. Este es el punto de partida si no cumples ninguno de los incentivos reforzados.
Traducción práctica: si firmaste un contrato nuevo de vivienda habitual después de esa fecha y no hay zona tensionada con rebaja de renta, ni primer alquiler a joven en las condiciones legales, ni alquiler social, ni rehabilitación previa, lo normal es que te muevas en el 50%.
2. Reducción del 60%: vivienda rehabilitada
Los contratos nuevos todavía pueden llegar al 60% si la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación finalizada en los dos años anteriores a la firma del contrato. La referencia legal está en el propio artículo 23.2 del IRPF y en el Reglamento del IRPF, que concreta qué debe entenderse por rehabilitación.
Aquí conviene ser muy prudente: no toda reforma es rehabilitación a efectos fiscales. Pintar, cambiar una cocina o hacer pequeños arreglos no convierte automáticamente la vivienda en rehabilitada. Si vas a aplicar este 60%, guarda facturas, licencias y documentación técnica.
Si además has tenido incidencias con deducciones o con el inmueble, puede servirte repasar también cómo solicitar la deducción por vivienda habitual y qué impuestos debes pagar al comprar una vivienda en España.
3. Reducción del 70%: joven en zona tensionada o alquiler asequible
La reducción sube al 70% en algunos supuestos tasados por ley. El más comentado es el del primer alquiler de una vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado a un arrendatario de entre 18 y 35 años. También puede operar en determinados alquileres sociales o en viviendas acogidas a programas públicos que limiten la renta.
Ojo: aquí no basta con que el inquilino sea joven o con que el mercado esté caro. La ley exige que se cumplan exactamente los requisitos del artículo 23.2. Si falta uno, vuelves al 50% o al porcentaje que corresponda.
4. Reducción del 90%: rebaja real de renta en zona tensionada
El gran titular SEO es el 90%, pero es también el supuesto más específico. Solo se aplica cuando el mismo arrendador firma un nuevo contrato sobre una vivienda ubicada en zona tensionada y la renta inicial se rebaja en más de un 5% respecto de la última renta del contrato anterior, una vez aplicada, en su caso, la actualización anual.
Dicho de forma simple: no es una rebaja “de escaparate”. Debe ser una reducción real y acreditable, y además en una vivienda situada en una zona oficialmente tensionada.
Qué NO entra en esta reducción del alquiler
Este punto evita muchos errores:
- No todo alquiler da derecho a esta reducción: la ley habla de inmuebles destinados a vivienda.
- El alquiler turístico tiene un tratamiento distinto y hoy está además en mayor foco de control. Si ese es tu caso, revisa esta guía sobre control de Hacienda al alquiler turístico en 2026.
- Un contrato de temporada mal usado no se convierte en alquiler de vivienda por ponerle otro nombre.
- La reducción no cubre ingresos no declarados ni gastos inflados artificialmente.
Esto último es clave porque el propio artículo 23.2 dice que las reducciones solo resultan aplicables sobre rendimientos netos positivos calculados en una autoliquidación presentada antes de que se inicie un procedimiento de verificación, comprobación limitada o inspección. Si Hacienda descubre ingresos omitidos o gastos mal deducidos, el incentivo fiscal se puede caer justo donde más te dolía.
Cómo declarar bien el alquiler en la Renta 2026
- Identifica el tipo de contrato: vivienda habitual, no turístico, no un uso distinto encubierto.
- Comprueba la fecha de firma: antes o después del 26/05/2023 cambia el análisis.
- Calcula el rendimiento neto positivo: ingresos menos gastos deducibles correctamente justificados.
- Aplica el porcentaje correcto: 60% transitorio, 50% general o el incentivo reforzado que proceda.
- Conserva la prueba: contrato, recibos, facturas, certificados y, si procede, documentación de rehabilitación o zona tensionada.
- Presenta la autoliquidación sin esperar: llegar tarde suele salir más caro que revisar bien ahora.
Si ya tienes un requerimiento o temes una revisión, puede ser útil leer antes qué hacer si recibes una notificación de Hacienda, cómo evitar problemas con Hacienda o, si necesitas oxígeno de tesorería, cómo solicitar un aplazamiento de deuda con Hacienda.
Errores frecuentes que te pueden costar dinero
Dar por hecho que todos los caseros siguen en el 60%
Falso. Ese es precisamente el error que más se está viendo desde la reforma.
Confundir contrato antiguo con contrato renovado sin analizar el detalle
La fecha y la naturaleza jurídica del arrendamiento importan. No todo cambio o novación debe tratarse de forma automática igual.
Aplicar la reducción a alquiler turístico o de temporada sin revisar el uso real
Hacienda está mirando cada vez más el cruce entre contratos, plataformas, rentas y uso efectivo del inmueble.
No tener pruebas de rehabilitación
Si vas al 60% reforzado por rehabilitación, necesitas algo más sólido que “hice obras”.
Esperar a que Hacienda te corrija
Cuando el error se detecta primero por el contribuyente, normalmente hay más margen para ordenar la situación que cuando ya hay comprobación abierta.
Checklist documental para dormir tranquilo
- Contrato de arrendamiento firmado.
- Justificante de la fecha de firma y, si existieron, anexos o novaciones.
- Recibos de renta cobrados y extractos bancarios.
- Facturas de gastos deducibles.
- Documentación de obras y rehabilitación, si aplicas el 60% reforzado.
- Soporte de zona tensionada o del programa público aplicable, si reclamas 70% o 90%.
- Copia de la autoliquidación presentada.
¿Te conviene revisar tu caso antes de presentar?
Si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, probablemente la clave esté en defender bien la aplicación del 60%. Si es posterior, el trabajo consiste en encajar correctamente el supuesto y no regalar dinero por exceso de prudencia ni exponerte por aplicar una reducción que no toca.
Si quieres una revisión de tu caso concreto, de tu contrato o de cómo declarar el alquiler sin errores, puedes consultar con un profesional. A veces una consulta breve evita una regularización muy larga.
Preguntas frecuentes
¿Sigue existiendo la reducción del 60% del alquiler en la Renta 2026?
Sí, pero ya no como regla general para todos los contratos nuevos. Sigue siendo especialmente relevante para contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023 y para algunos supuestos concretos como viviendas rehabilitadas.
¿La reducción del 60% se aplica al alquiler turístico?
No de forma automática. La reducción del artículo 23.2 está pensada para arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda. El alquiler turístico tiene un análisis distinto y más riesgo de comprobación si se declara de forma incorrecta.
¿Qué pasa si Hacienda detecta ingresos de alquiler no declarados?
Además de liquidarte la cuota correspondiente, puede impedir la aplicación de la reducción sobre la parte regularizada y exigir intereses o sanciones según el caso.