El propietario puede resolver el contrato por falta de pago tras requerir al inquilino con diez días hábiles (Ley 29/1994, artículo 27). Si no paga, se inicia un juicio verbal ante el juzgado (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 250). El inquilino puede oponerse alegando pago o enervación, y el juzgado citará a una vista donde ambas partes podrán negociar (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 440).
Resumen del proceso de desahucio por impago
El desahucio por impago es la vía legal para recuperar una vivienda cuando el inquilino deja de pagar la renta. El propietario debe empezar con un requerimiento formal de pago que concede diez días hábiles al inquilino (Ley 29/1994, artículo 27).
Si el inquilino no paga en ese plazo, el propietario presenta una demanda de juicio verbal ante el juzgado (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 250). El juzgado cita a una vista donde ambas partes pueden defenderse y proponer acuerdos (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 440).
Qué debe hacer el propietario antes de demandar
Antes de interponer la demanda, el propietario debe requerir formalmente al inquilino para que pague la renta vencida. Ese requerimiento concede diez días hábiles para pagar (Ley 29/1994, artículo 27).
Si el inquilino no paga en esos diez días hábiles, el propietario puede resolver el contrato de pleno derecho y presentar la demanda de desahucio (Ley 29/1994, artículo 27).
- Revisa el contrato de alquiler y comprueba que la renta está efectivamente impagada.
- Envía un requerimiento formal de pago al inquilino indicando la deuda pendiente.
- Espera diez días hábiles desde el requerimiento para que el inquilino pague (Ley 29/1994, artículo 27).
- Si no paga, resuelve el contrato de pleno derecho por falta de pago (Ley 29/1994, artículo 27).
- Presenta la demanda de juicio verbal ante el juzgado de primera instancia (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 250).
- Espera la citación a la vista y prepárate para negociar o mediar si lo deseas (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 440).
Qué puede hacer el inquilino demandado
El inquilino tiene varias opciones cuando recibe la demanda de desahucio. Puede pagar la deuda pendiente, oponerse a la demanda o negociar con el propietario antes de la vista.
Las causas de oposición están tasadas en la ley: pago de la renta vencida y circunstancias de la enervación (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 444).
- Pagar la deuda pendiente antes de la vista para evitar el lanzamiento.
- Oponerse a la demanda alegando pago o enervación (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 444).
- Negociar con el propietario un acuerdo de pago o salida voluntaria.
- Acudir a mediación si ambas partes lo aceptan (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 440).
Comparativa de las fases del desahucio
| Fase | Quién actúa | Qué ocurre |
|---|---|---|
| Requerimiento de pago | Propietario | Se concede diez días hábiles al inquilino para pagar (Ley 29/1994, artículo 27). |
| Demanda de juicio verbal | Propietario | Se presenta ante el juzgado para recuperar la vivienda (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 250). |
| Citación a la vista | Juzgado | Ambas partes son citadas y se informa de la posibilidad de negociar o mediar (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 440). |
| Oposición del inquilino | Inquilino | Puede alegar pago o circunstancias de enervación (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 444). |
| Recursos | Inquilino | Debe acreditar el pago de rentas vencidas y adelantadas (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 449). |
Ejemplo práctico de un desahucio
El 1 de marzo de 2026, Marta, propietaria de un piso en Valencia, envía un requerimiento de pago a su inquilino, Jorge, por dos mensualidades impagadas. Jorge no paga en los diez días hábiles siguientes (Ley 29/1994, artículo 27). El 20 de marzo de 2026, Marta presenta la demanda de juicio verbal (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 250). El juzgado cita a la vista para el 15 de mayo de 2026 y ofrece la posibilidad de negociar (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 440). Antes de la vista, Jorge paga la deuda y el desahucio se paraliza.
Errores frecuentes en el desahucio
- Presentar la demanda sin haber realizado antes el requerimiento de pago con diez días hábiles (Ley 29/1994, artículo 27).
- Oponerse a la demanda sin acreditar el pago de la renta vencida (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 444).
- Recurrir la sentencia sin acreditar el pago de rentas vencidas y adelantadas cuando hay lanzamiento (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 449).
- No acudir a la vista sin justificación, lo que puede perjudicar la defensa.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio
¿Cuánto tiempo tengo para pagar antes de que me demanden?
Tienes diez días hábiles desde el requerimiento formal de pago para evitar la demanda (Ley 29/1994, artículo 27).
¿Puedo oponerme a la demanda de desahucio?
Sí, puedes oponerte alegando pago o circunstancias de la enervación, que son las causas tasadas de oposición (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 444).
¿Qué ocurre si no acudo a la vista?
El juzgado puede continuar el proceso sin tu presencia, lo que dificulta tu defensa. Es fundamental comparecer o delegar en un abogado (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 440).
¿Puedo recurrir la sentencia de desahucio?
Sí, pero si hay lanzamiento debes acreditar el pago de rentas vencidas y adelantadas (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 449).
Qué hacer a continuación
Si estás en medio de un desahucio, revisa tu contrato y tu situación de pago con calma. Cada caso tiene matices que pueden cambiar el resultado.
Si necesitas orientación personalizada, puedes reservar una consulta con Carla. También puedes leer más sobre alquileres en nuestra sección de arrendamientos.
Fuentes primarias consultadas
- Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 250artículo 250Juicio verbal para reclamar rentas impagadas y recuperar la posesión.Consultado el 23 de septiembre de 2026.
- Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 440artículo 440Citación a la vista e información sobre la posibilidad de negociar o mediar.Consultado el 23 de septiembre de 2026.
- Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 444artículo 444Causas tasadas de oposición: pago y circunstancias de la enervación.Consultado el 23 de septiembre de 2026.
- Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 449artículo 449Recursos en procesos con lanzamiento: acreditar el pago de rentas vencidas y adelantadas.Consultado el 23 de septiembre de 2026.
- Ley 29/1994 (LAU), artículo 27artículo 27Incumplimiento de obligaciones, resolución de pleno derecho por falta de pago y requerimiento con diez días hábiles.Consultado el 23 de septiembre de 2026.
Carla Morales
Abogada civil y mercantil. Revisa personalmente las guías publicadas en Trámites Jurídicos.