El Real Decreto-ley 16/2025 ha supuesto una nueva prórroga de las medidas de protección a familias vulnerables en materia de vivienda. Entre las novedades más destacadas se encuentra la extensión hasta el 31 de diciembre de 2026 de la suspensión de desahucios y lanzamientos para hogares sin alternativa habitacional, así como el mantenimiento del sistema de compensaciones económicas para arrendadores y propietarios afectados.
Esta normativa afecta tanto a inquilinos en situación de vulnerabilidad como a propietarios que ven paralizados sus procedimientos de desahucio. En esta guía completa te explicamos qué ha cambiado, quién puede acogerse a estas medidas y cómo solicitar la compensación económica si eres arrendador.
¿Qué es la suspensión de desahucios y cuánto dura en 2026?
La suspensión de desahucios es una medida social extraordinaria que paraliza los procedimientos de desahucio y lanzamiento de viviendas cuando concurren determinadas circunstancias de vulnerabilidad económica y falta de alternativa habitacional.
El Real Decreto-ley 16/2025, publicado en el BOE el 24 de diciembre de 2025, ha prorrogado esta suspensión hasta el 31 de diciembre de 2026. Esta prórroga se suma a las anteriores extensiones realizadas desde 2020, consolidando un marco de protección que ya supera los seis años.
Ámbito de aplicación de la suspensión
La suspensión afecta a los siguientes supuestos:
- Procedimientos de desahucio por impago de rentas de arrendamiento de vivienda habitual
- Lanzamientos derivados de procedimientos de desahucio ya resueltos
- Supuestos en que el desahucio traiga causa de procedimientos penales
- Situaciones de ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual
Requisitos para acogerse a la suspensión de desahucios
No todos los desahucios quedan suspendidos automáticamente. Para que proceda la paralización, deben cumplirse los siguientes requisitos acumulativos:
1. Situación de vulnerabilidad económica
Se considera que existe vulnerabilidad económica cuando se cumplen estas condiciones:
- Ingresos familiares: La unidad familiar no supera los umbrales establecidos (generalmente 3 veces el IPREM para familias de hasta 4 miembros, con incrementos por miembro adicional)
- Patrimonio: La suma de los activos patrimoniales no supera ciertos límites (excluida la vivienda habitual)
- Carga hipotecaria o de alquiler: El esfuerzo para hacer frente a la vivienda supera el 30% de los ingresos netos
- Alteración significativa de circunstancias económicas: Cambio sustancial en la situación económica desde la contratación
2. Falta de alternativa habitacional
El núcleo familiar debe carecer de vivienda alternativa, ya sea en propiedad o en alquiler, que sea adecuada a sus necesidades y circunstancias. Los servicios sociales realizan un informe previo donde acreditan esta circunstancia.
3. Vivienda habitual
La vivienda afectada debe constituir la residencia habitual y permanente de la unidad familiar. No se incluyen segundas residencias, locales comerciales ni inmuebles destinados a otros usos.
Compensación económica para arrendadores y propietarios
Uno de los aspectos más relevantes de la normativa es el establecimiento de un sistema de compensaciones para los arrendadores y propietarios cuyos procedimientos de desahucio o lanzamiento quedan suspendidos.
¿Quién tiene derecho a la compensación?
Tienen derecho a solicitar la compensación:
- Arrendadores de viviendas: Personas físicas o jurídicas que arriendan viviendas afectadas por la suspensión
- Propietarios en ejecución hipotecaria: Titulares de viviendas habitual en proceso de ejecución hipotecaria suspendida
- Cesionarios de derechos: Entidades que hayan adquirido los derechos del arrendador o acreedor hipotecario
Conceptos que se pueden compensar
La compensación cubre los siguientes conceptos:
- Rentas dejadas de percibir: Cantidades mensuales equivalentes a la renta del contrato de arrendamiento o, en su defecto, al valor medio del alquiler en la zona según índices de referencia oficiales
- Gastos corrientes de la vivienda: IBI, comunidad de propietarios, suministros básicos (agua, electricidad, gas) que el arrendador asuma durante el periodo de suspensión
- Intereses de demora: En caso de deuda hipotecaria, los intereses derivados de la suspensión
Cuántía máxima de la compensación
La compensación mensual tiene los siguientes límites:
| Zona | Límite mensual |
|---|---|
| Municipios con mercado tensionado (zona tensionada) | Hasta 1.200 €/mes |
| Resto de municipios | Hasta 900 €/mes |
| Viviendas de gran tenedor (más de 10 viviendas) | Hasta 600 €/mes |
Además, existe un límite temporal máximo de 18 meses de percepción de la compensación por cada vivienda afectada.
Cómo solicitar la compensación: trámite paso a paso
La solicitud de compensación se tramita ante la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda afectada. El procedimiento es el siguiente:
Paso 1: Comprobar el requisito previo
El arrendador debe acreditar que existe una resolución judicial o administrativa que acuerde la suspensión del desahucio o lanzamiento. Esta suspensión debe basarse en las medidas de protección por vulnerabilidad social.
Paso 2: Recopilar documentación
La documentación necesaria incluye:
- Documento de identidad del solicitante (DNI, NIE o CIF)
- Resolución judicial que acuerde la suspensión del desahucio o lanzamiento
- Contrato de arrendamiento o escritura de propiedad
- Justificantes bancarios de los gastos corrientes pagados (IBI, comunidad, suministros)
- Certificado de titularidad del suministro eléctrico
- Informe de servicios sociales que acreditó la vulnerabilidad (si está disponible)
- Declaración responsable de encontrarse al corriente de las obligaciones tributarias y con la Seguridad Social
Paso 3: Presentar la solicitud
La solicitud debe presentarse:
- Plazo: Hasta el 31 de enero de 2027 para solicitudes relativas a suspensiones acordadas en 2026
- Vía: Sede electrónica de la Consejería de Vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente
- Formulario: Modelo oficial disponible en las sedes electrónicas de cada comunidad
Paso 4: Resolución y pago
Una vez presentada la solicitud:
- La administración tiene un plazo de 3 meses para resolver y notificar la resolución
- El silencio administrativo es estimador (favorable al solicitante)
- El pago se realiza mediante transferencia bancaria a la cuenta indicada en la solicitud
- La primera compensación se abona una vez se emite el informe de servicios sociales con las medidas adoptadas
Plazos clave que debes conocer
| Concepto | Fecha límite |
|---|---|
| Vigencia de la suspensión de desahucios | 31 de diciembre de 2026 |
| Solicitud de compensación por suspensiones de 2026 | 31 de enero de 2027 |
| Informe de servicios sociales (para iniciar compensación) | 3 meses desde la suspensión |
| Duración máxima de la compensación | 18 meses por vivienda |
Diferencias por Comunidad Autónoma
Aunque el marco normativo es estatal, cada Comunidad Autónoma tiene competencias en materia de vivienda y puede establecer procedimientos específicos:
- Comunidad de Madrid: Tramitación a través de la Dirección General de Vivienda, con portal específico para presentación electrónica
- Cataluña: Gestión mediante el Instituto Catalán del Suelo, con requisitos adicionales de justificación de gastos
- Andalucía: Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, plazos de resolución más cortos (2 meses)
- Comunidad Valenciana: Sede electrónica de la Generalitat, con sistema de seguimiento online del expediente
Es recomendable consultar la web específica de la Consejería de Vivienda de tu comunidad para conocer los detalles particulares de cada procedimiento.
Consecuencias del levantamiento de la suspensión
La suspensión puede levantarse en los siguientes supuestos:
- Mejora de la situación económica: Cuando la unidad familiar deja de estar en situación de vulnerabilidad
- Ofrecimiento de alternativa habitacional: Cuando los servicios sociales proponen una vivienda alternativa que es rechazada sin causa justificada
- Incumplimiento de medidas acordadas: Cuando el inquilino no cumple con las obligaciones establecidas en el plan de estabilización
- Finalización del plazo máximo: Cuando transcurren 18 meses desde el inicio de la suspensión
Tras el levantamiento, el propietario puede reanudar el procedimiento de desahucio o lanzamiento desde el punto donde quedó paralizado.
Recomendaciones para arrendadores afectados
Si eres propietario y tu desahucio ha sido suspendido, te recomendamos:
- Solicita la compensación cuanto antes: No esperes al final del plazo, ya que la tramitación puede demorarse
- Guarda todos los justificantes: Conserva facturas de IBI, comunidad y suministros pagados durante la suspensión
- Mantén informada a la administración: Comunica cualquier cambio en tus datos bancarios o de contacto
- Sigue el procedimiento: Solicita copia del informe de servicios sociales para conocer el estado de la situación del inquilino
- Valora la mediación: Algunas comunidades ofrecen servicios de mediación para alcanzar acuerdos entre partes
Conclusión: Un equilibrio entre protección social y derechos del propietario
La prórroga de la suspensión de desahucios hasta 2026, regulada por el Real Decreto-ley 16/2025, representa un intento de equilibrar la protección de los derechos fundamentales de las familias vulnerables con el respeto a los derechos de propiedad de los arrendadores.
El sistema de compensaciones económicas, aunque no cubre íntegramente las pérdidas que puede sufrir un propietario, supone un mecanismo de paliativo importante. La clave está en conocer los requisitos, plazos y procedimientos para poder ejercer este derecho de forma efectiva.
Si te encuentras en esta situación, ya sea como inquilino vulnerable o como propietario afectado, es fundamental que solicites asesoramiento profesional para entender tus derechos y obligaciones. La normativa es compleja y los plazos son estrictos.
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