Burofax al inquilino que no paga: qué debe decir y qué efectos tiene

Qué consigue exactamente el burofax de requerimiento de pago

Con certificación de contenido y prueba de entrega, el burofax permite acreditar qué se comunicó al inquilino y cuándo lo recibió. Debe conservarse junto con el contrato y los justificantes de la deuda.

El art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil excluye la enervación cuando el arrendador ha requerido el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda y el arrendatario no ha pagado al presentarse esta. Deben comprobarse tanto el requerimiento como el plazo y la persistencia del impago. En arrendamientos de vivienda, el art. 22.6 contiene además una excepción vinculada a la suspensión del procedimiento prevista en el art. 441.5 y a la persistencia del impago; por eso no basta con aplicar mecánicamente la regla general.

La enervación permite poner fin al desahucio pagando o consignando las cantidades reclamadas y las adeudadas en ese momento, dentro del plazo del requerimiento judicial. Este plazo es de diez días conforme al art. 438.5; no se prolonga hasta la vista. Tampoco cabe enervar si ya se hizo una vez, salvo que el cobro anterior no se hubiera producido por causas imputables al arrendador (art. 22.4).

La negociación previa es un requisito distinto. Con carácter general, antes de demandar debe intentarse un medio adecuado de solución de controversias sobre el mismo objeto del litigio (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). El mero envío de un requerimiento de pago o la mención genérica de un acuerdo no garantizan su cumplimiento.

El intento de negociación debe documentarse conforme al art. 10 de esa ley. Cuando sea exigible, la acreditación se aporta con la demanda (art. 264.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La declaración responsable prevista en este precepto se refiere a la imposibilidad de negociar por desconocer el domicilio o el medio para contactar con la otra parte. La documentación de la negociación está sujeta a la confidencialidad del art. 9 de la Ley Orgánica 1/2025, con las excepciones legales.

Qué debe contener para que sirva como prueba

Identifica claramente al arrendador y al arrendatario con los datos del contrato. Indica la vivienda o local arrendado, su dirección y el contrato al que corresponde la deuda.

Desglosa las mensualidades y las demás cantidades exigibles: concepto, periodo e importe. Descuenta los pagos recibidos y comprueba que los conceptos reclamados corresponden al arrendatario.

Indica cómo y en qué plazo se solicita el pago. Puede advertirse que, si persiste el impago, se ejercitarán las acciones de resolución y desahucio que procedan. El art. 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver por falta de pago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario.

En los arrendamientos de vivienda, salvo pacto en contrario, la renta se paga mensualmente y dentro de los siete primeros días del mes (art. 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Debe revisarse lo pactado antes de identificar un retraso como impago.

• Identificación completa del arrendador y del inquilino.
• Dirección de la vivienda y referencia al contrato.
• Desglose de mensualidades impagadas, con importe y periodo.
• Plazo concedido para pagar y forma de pago.
• Advertencia de resolución y demanda si no paga (LAU, art. 27).

La ruta completa: del cálculo de la deuda al juicio verbal

Revisa el contrato, los vencimientos y los cobros. Calcula la deuda y prepara el requerimiento con el desglose y la forma de pago. Envíalo con certificación de contenido y acreditación de entrega, y conserva los justificantes.

Si se prevé demandar, prepara y documenta la negociación previa exigible. Comprueba por separado su terminación y los requisitos del requerimiento de treinta días si se pretende excluir la enervación: son cuestiones distintas y no basta con acreditar el envío de un burofax.

Si persiste el impago, puede plantearse la demanda de desahucio y, en su caso, la reclamación de las cantidades debidas. El desahucio por impago se tramita por juicio verbal cualquiera que sea la cuantía (art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La demanda debe prepararse con abogado y procurador y cumplir los requisitos aplicables al caso; el burofax no produce por sí solo el desalojo.

1. Calcula la deuda exacta: revisa el contrato, los recibos y las transferencias, y anota qué mensualidades quedan impagadas y en qué importe. Recuerda que la renta vence dentro de los siete primeros días de cada mes salvo pacto distinto (Ley 29/1994, art. 17).
2. Redacta y envía el burofax de requerimiento de pago con el desglose, el plazo y la advertencia. Conserva la copia certificada y el acuse de recibo (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 22.4).
3. Espera el plazo concedido. Si el inquilino paga, guarda el justificante y comunica por escrito la consideración del asunto.
4. Si no paga dentro del plazo, resuelve el contrato por falta de pago (Ley 29/1994, art. 27) y prepara la demanda.
5. Presenta la demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago (Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 437 y 438).
6. Aporta el burofax como prueba del requerimiento previo y de la fecha de recepción. Recuerda que el requerimiento judicial posterior concede al inquilino diez días para pagar dentro del procedimiento (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 438).
7. Acude a la vista. Si el requerimiento fehaciente se hizo con al menos treinta días de antelación a la demanda, el inquilino ya no puede enervarla pagando antes de la vista (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 22.4).

Cuánto cuesta y cómo se envía

Correos permite tramitar el burofax presencialmente o en línea. El coste depende de la modalidad y de los servicios contratados; debe consultarse la tarifa que corresponda al envío.

Solicita certificación de contenido y una prueba de entrega, como el acuse de recibo o la prueba de entrega electrónica. Guarda el texto enviado, el resguardo y las certificaciones.

Si el inquilino rechaza el envío o no lo recoge, conserva los justificantes. Los efectos del intento de entrega dependen del domicilio utilizado, del motivo de la incidencia y de las circunstancias; no debe equipararse automáticamente cualquier intento fallido a una recepción efectiva.

Errores frecuentes al preparar el burofax

Ejemplo práctico

Un arrendador comprueba el contrato, separa tres mensualidades impagadas y descuenta un pago parcial. Envía un requerimiento con certificación de contenido y prueba de entrega. Si pretende excluir la enervación, cuenta los treinta días desde el requerimiento hasta la demanda y revisa por separado si necesita documentar una negociación previa.

Preguntas frecuentes sobre el burofax de impago

¿Cuándo conviene hablar con un abogado?

Desde el primer impago si necesitas comprobar la deuda, preparar un requerimiento con efectos jurídicos o decidir si demandar. Revisar el contrato y las comunicaciones previas permite evitar errores en las cantidades, los plazos y la acreditación de la negociación.

En el procedimiento de desahucio por impago son preceptivos abogado y procurador, conforme a los arts. 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Su intervención no es simplemente una recomendación práctica.

Cuándo conviene hablar con una abogada

Conviene hablar con una abogada cuando la deuda supera unas cuantas mensualidades, cuando el inquilino ya ha opuesto excusas anteriores, o cuando hay dudas sobre la validez del contrato o sobre qué mensualidades están efectivamente vencidas.

También conviene cuando necesitas que el requerimiento se redacte con exactitud desde el primer envío: un error en el desglose, en la identificación o en el plazo puede comprometer la prueba y la posterior demanda.

Si el caso va a ir a juicio, la asistencia de letrado resulta prácticamente imprescindible en el juicio verbal (Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 437 y 438).